住房和城鄉建設糾紛關乎民生經濟發展。近年來，廈門思明法院聚焦住建領域糾紛治理，探索建立“三保三先三延”工作機制，推動住建糾紛源頭減量、高效化解，為轄區住房城鄉建設高質量發展創造良好法治環境和營商環境。今年來新收房屋買賣合同、建設工程施工合同、物業服務合同等住建糾紛3588件，調撤案件1525件，調撤率超50%。新收案件數佔比較大的房屋買賣、租賃、裝飾裝修合同糾紛分別同比下降21.39%、9.36%、4.85%，糾紛化解成效明顯。

三項保障，搭建源頭解紛“前哨站”

一是建立糾紛預防“聯動哨”。建立住建糾紛聯動預防化解工作機制，與市住房局、建設局、轄區城管局等6家行政單位，房地產中介、建筑等3家行業協會共建，聘任36名人大代表、住建領域工程師等擔任特邀調解員，確立委派調解、定期研討、培訓等協作事項，為糾紛預防化解提供機制保障。

與廈門市住房局召開住房糾紛治理座談會。思明法院供圖

二是建好就地解紛“近鄰哨”。在轄區街道社區設立“近鄰法官工作室”和調解點，開展調解和法律咨詢服務，2022年來家門口化解相鄰關系等糾紛317件。指導房地產中介行業協會、民宿協會建立內設調解機構，行業協會自行化解房屋中介合同等糾紛150件。

三是建成訴調對接“銜接哨”。構建訴前調解與訴中審判閉環銜接機制，2個工作日內將調解不成的案件流轉至審判庭，加快流轉速度。將送達程序、追加當事人等程序性事項前置至訴前，調解階段同步固定無爭議事實、固定送達地址，加速案件審理。今年來審結案件2558件，結案率同比提升5個百分點。

三步先行，打造訴訟分流“加速器”

一是專業指導先行。針對物業糾紛基數大、調解意見難統一特點，搭建“法官+調解組織”專門團隊，找准解紛突破口。率先引導業主填寫《物業服務合同審判要素表》，快速鎖定糾紛爭議焦點。協同住房管理部門，將涉訴履行情況作為星級物業小區評級依據，激勵物業公司自動協調化解糾紛。今年來調撤物業服務糾紛1131件，調撤率達74.11%。

二是訴前鑒定先行。針對建設工程合同糾紛對工程質量、價款爭議多特點，施行建工糾紛訴前司法鑒定模式，將鑒定程序前移至訴前階段，2022年來納入訴前鑒定案件佔新收建工案件的78.5%，以鑒促調推動化解48件，建工案件平均審理周期較實施前縮短21天。

業主向法院贈送錦旗。思明法院供圖

三是示范訴訟先行。針對房屋買賣、租賃糾紛群體性糾紛多發特點，建立示范訴訟機制。訴前階段加強關口識別，梳理涉案人數、案件影響等重點信息，並視情況啟動四類案件監管程序。訴中選定代表性案件先行審理，全面固定基本事實，形成示范判例，推動關聯案件批量審理。2022年至今妥善處理市重點“商辦類”房地產項目糾紛511件，訴后無一案件提起上訴，無一案件引發群體事件、重大輿情等負面影響，無一案件進入執行程序，生效案件自動履行達100%。

三重延伸，筑牢衍生案件“防火牆”

一是深化重點領域源頭預警。著眼房地產開發、商品房交易等重點領域，召開發布會，發布《房地產審判白皮書》，剖析房地產糾紛典型問題、成因並提出糾紛防范建議。發布《二手房交易法律風險提示書》，提示房地產交易法律風險。強化司法大數據分析，向上報送房企金融風險等情況反映專報2份，深入研判房產交易、租賃風險，助力源頭防范風險。

二是強化重點行業指導防范。挖掘房產中介、物業等行業協會自治作用，向市房地產中介行業協會、市物業管理協會等行業自治組織發送司法建議3份，召開行業協會座談會5次，旁聽庭審2次，有效規范房產中介、物業行業規范治理。2023年中介服務合同糾紛同比減少8.51%。

組織物業協會代表旁聽庭審。思明法院供圖

三是強化重點案件示范引領。聚焦重點案件的警示引導作用，對於借用他人銀行賬戶從事炒房活動失信被執行人，向公安機關依法移送犯罪線索3件，助力房地產市場淨化。運用貼近民生“小案”講述法治“大道理”，今年來14篇次住建糾紛典型案例被最高人民法院司法案例研究院、以及媒體報道，一位法官走進央視《今日說法》欄目解讀小區加裝電梯社會熱點法律問題，有效涵養法治思維。（馬嘉慧 曹天意 楊聰惠）

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