日前召開的福建省委城市工作會議，為福建省城市高質量發展擘畫了宏偉藍圖、指明了實踐方向。作為福州市城市規劃建設的主力軍，福州市規劃設計研究院集團有限公司（以下簡稱“福州規劃設計集團”）深入學習領會會議精神，結合一線實踐，就如何激發自主更新活力、賦能城市高質量發展，分享幾點思考。

把握自主更新的時代意義

當前，傳統政府主導的更新模式面臨資金壓力與主體活力不足的雙重挑戰。自主更新以產權人為主體，凝聚市場與社會多方力量，正是破解瓶頸、激活內生動力的關鍵路徑。它不僅是響應省委“盤活存量”部署的創新實踐，更是福州邁向內涵式、可持續高質量發展的必然選擇。

直面自主更新實踐中的現實挑戰

福州自主更新實踐探索起步較早，現已落地4處危險住房的自主更新項目，包括秘書橫巷16、18號樓、烏山路舊改（2處）及鼓屏路九彩社區項目。在福州推進自主更新的探索中，我們發現，要真正激發社會主體的積極性，形成可持續的更新機制，仍需跨越諸多現實障礙。

一是政策與制度供給有待創新突破。現有政策體系多圍繞增量開發構建，對存量更新、特別是居民或社區主導的自主更新，缺乏系統性的頂層設計與專門指引。雖然福州已出台《福州市國有土地上零星危險住房自主更新改造實施辦法》等相關政策，但在支持力度、操作彈性、激勵機制上與先進城市相比仍有提升空間，導致落地案例偏少，政策紅利未能充分釋放。

二是技術標准體系亟待創新適配。當前適用於新建項目的規劃建設標准（如密度、間距、綠地率、日照等），往往難以直接套用於情況復雜、空間受限的自主更新項目，容易導致項目陷入漫長的“一事一議”，影響效率。亟須創新編制一套貼合福州實際、符合自主更新項目特點的專項技術標准與審查指引，為項目合規實施提供清晰路徑。

三是經濟可行性與資金平衡面臨新考驗。對經營主體而言，自主更新項目前期投入大、周期長、不確定性高，而因更新帶來的外部增值收益缺乏有效的“價值捕獲”機制，影響市場參與意願。對居民而言，自籌資金壓力大，改造后物業增值預期不明確，加之部分老舊房產土地使用年限問題，都削弱了其自主更新的動力。資金籌措渠道相對單一，過度依賴財政或居民自籌，可持續性不足。

四是居民主體意識與參與能力需要創新培育。長期形成的依賴政府心理，使得部分居民付費購買改善服務的意識不強。同時，由於缺乏有效的組織與賦能渠道，居民在更新項目的前期策劃、規劃設計、實施監督等環節深度參與不足，導致其主體作用和能動性未能充分發揮。

系統推動“三個轉變”，夯實“三大保障”

面對新階段新要求，福州的城市更新工作須構建堅實的支撐保障體系，其關鍵在於推動“三個轉變”，夯實“三大保障”。

著力推動“三個轉變”——

推動從“供給側主導”向“需求側牽引”轉變。改變過去“有什麼資源推什麼項目”的思路，轉向以深入細致的城市體檢和更新資源普查為基礎，精准識別不同尺度的空間潛力、產業需求和居民自主改善訴求。建立動態的“城市更新需求清單”，確保更新資源精准響應民生需求，激發居民自主更新的內在動力。

推動項目生成從“自上而下”向“自下而上”轉變。建立規范化的自下而上項目申報與生成機制，暢通自主更新項目發起渠道。制定城市更新項目庫管理辦法，搭建統一的項目信息平台，鼓勵居民、社區、產權單位等主動提出更新意願和初步方案。組建城市更新專家委員會，對申報項目進行可行性評估與專業技術指導。

推動實施模式從“政府主導”向“多元共治”轉變。倡議推動成立“福州市城市更新聯盟”，整合多方資源。探索設立專業化的城市更新運營公司，為自主更新項目提供“一站式”實施與運營服務解決方案﹔推廣“社區營造師”制度，協助居民完成意願協調、方案優化、過程監督等核心環節，提升基層自主更新與共治能力。

扎實夯實“三大保障”——

強化政策保障，以法治化引領規范化。加快城市更新地方立法，積極推動《福州市城市更新條例》制定出台，重點在規劃土地整合、審批流程優化、產權登記、稅費優惠、容積率獎勵等方面給予明確支持。

強化技術保障，以標准化促進高效化。一是高質量編制福州市“十五五”城市更新專項規劃，明確更新重點區域、重點類型、目標策略、實施時序及支持策略。二是加快構建自主更新專項技術標准體系，針對老舊小區自主改造、危舊房原拆原建等，制定差異化的設計指引、審查標准及簡化流程。

強化資金保障，以多元化實現可持續。建立“誰受益、誰出資”的合理成本共擔機制，鼓勵產權人成為自主更新的出資主體。積極拓展資金渠道：探索設立市、區兩級“城市更新基金”，對符合條件的自主更新項目給予補助或低息貸款﹔鼓勵金融機構創新“更新貸”等金融產品﹔研究建立“價值捕獲”機制，探索將部分因更新產生的土地增值收益定向用於支持該片區公共設施改善或平衡部分改造成本，增強自主更新的財務可行性。

自主更新是激發城市內生動力、實現人民城市願景的重要實踐。福州規劃設計集團將堅決貫徹省委、市委決策部署，積極發揮“行業智庫”與“技術引擎”作用，全程深度參與城市更新，特別是自主更新相關政策研究、標准制定、項目策劃與實施服務，助力打造一批具有示范意義的自主更新案例。

（作者系福州市規劃設計研究院集團有限公司總經理）

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