初夏的晉江，生機勃發。晉江市不動產登記中心辦事大廳內，人頭攢動，來來往往的辦事群眾在這裡享受著高效便捷的服務。來大廳辦理不動產權首次登記和后續建筑物抵押權首次登記的企業辦事代表們的臉上，少了往日的焦慮，多了幾分從容。這份變化，源自一項名為“帶押換証”的創新服務。

晉江市聚焦企業群眾融資辦証難點，於2025年推出“帶押換証”登記服務，著力破解企業抵押狀態下產權變更的堵點難點問題，以“小切口”改革撬動營商環境“大優化”，有效緩解企業資金周轉壓力、壓縮融資時間成本。

截至目前，晉江市不動產登記中心共辦理“帶押換証”登記366宗，涉及抵押金額約68.052億元，贏得社會廣泛贊譽，成為新時代“晉江經驗”在政務服務領域的生動實踐。

問需於企 錨定改革破局的難點

改革的起點，始終扎根於百姓的真實訴求。晉江市不動產登記中心全體工作人員始終秉持以人民為中心的發展思想，找准企業“痛點”，聚焦百姓關切，推動政務服務從“能辦”向“好辦、易辦”迭代升級。

定期開展“進窗口 走流程”活動是發現問題、優化服務的一大重要抓手。晉江市不動產登記中心負責人以普通辦事群眾或企業經辦人身份，每月親自到登記中心大廳參與體驗各類不動產登記業務窗口辦事流程，站在企業和群眾的視角，真切感受辦事過程中的堵點、難點，進一步發現可優化精簡的環節或申請材料。2025年以來，晉江市不動產登記中心共開展“進窗口 走流程”活動12次，發現並優化精簡環節5項、申請材料8項。

為了精准掌握企業的真實需求，晉江市不動產登記中心主動“走出去”，會同晉江市企業與企業家聯合會開展不動產登記專題講座，為50余家企業代表講解工業物業分割轉讓、工業用地提容增效、“交房即交証”“帶押過戶”等不動產登記相關業務及政策，並設置“反向問需”環節，積極收集企業反饋信息，捕捉現行政策服務未覆蓋的盲區，精准掌握企業訴求。

與此同時，晉江市不動產登記中心還積極加強與金融機構之間的溝通協作。多次邀請中國建設銀行晉江分行、中國工商銀行晉江分行等銀行代表參加專題座談會，圍繞企業抵押貸款到期、產權証變更等場景下的抵押貸款置換堵點進行深入研討。座談中，銀企雙方反映的共性痛點直指同一核心矛盾：轄區不少企業在建工程竣工驗收后，亟須辦理房屋首次登記，按照常規流程，需先注銷原在建工程抵押權登記，才能辦理房屋首次登記和后續建筑物抵押權首次登記，業務涉及環節多、耗時長。

這一流程衍生的貸款“懸空期”難題，更是引起了晉江市不動產登記中心工作人員的高度重視。

所謂貸款“懸空期”，是指抵押物的舊抵押已注銷、新抵押尚未辦妥的空檔期，此時貸款尚無有效的抵押擔保，銀行債權處於“懸空”狀態的時間段，存在較大風險。而對於企業來說，為了解決銀行貸款懸空期，結清原貸款，往往需要借“新”還“舊”或提供額外的擔保，且“過橋費”大多來自民間借貸，日息高昂，這不僅增加了企業的融資成本，還可能帶來經營風險。

“一邊是銀行的風控底線，一邊是企業的資金壓力，如何在保障銀行資金安全的前提下為企業減負，成為我們改革必須攻克的難題。”晉江市自然資源局局長陳英俊表示，正是帶著這樣的問題意識和責任擔當，晉江市不動產登記中心從晉江民營經濟發達、企業融資需求旺盛的實際情況出發，因地制宜開始了一場打破常規、重塑流程、打通融資減負關的創新探索。

破舊立新 重塑抵押登記的邏輯

面對長期以來形成的“先還貸、后換証”固有模式，晉江市不動產登記中心大膽突破，提出“帶抵押直接換証”這一創新思路，從法律依據、流程再造、技術賦能三個維度系統發力，讓抵押物權隨產權變更無縫銜接。

理念的突破，源於對法律要義的精准把握。原有的登記規則中，不動產需解除抵押后方可辦理變更登記。但抵押權作為擔保物權，具有法定追及效力——無論產權歸屬如何變化，抵押權始終附著於標的物本身。《中華人民共和國民法典》第四百零六條明確規定：“抵押財產轉讓的，抵押權不受影響。”循著這一法律邏輯，該中心重構業務規則：企業無需結清原貸款，可直接辦理不動產權變更登記，原抵押權同步延續至新証之上。

這一模式既為銀行貸款資金風控提供保障，又切實為企業融資減負鬆綁，有效解決了企業融資成本高、資金周轉難的問題。

流程的優化，讓服務效率再上台階。晉江市不動產登記中心整合“注銷舊抵押—產權變更—設立新抵押”三套獨立流程，變“分步走”為“同步辦”﹔同時建立前置預審機制，提前對接銀行與辦事企業，精准指導材料填報，同步開展合規性審查，確保申請材料一次達標。

“我們也主動靠前摸清企業需求，做好與企業的對接服務，幫企業更快更順地辦好換証業務，同時全力配合中心推進各項工作。借助晉江不動產登記‘帶押換証’創新服務模式，銀企業務銜接更為順暢，我行貸款審批、放款全流程運轉更加高效。”中國建設銀行晉江分行工作人員楊丹丹說。

2025年以來，晉江市不動產登記中心與23家銀行建立常態化對接機制，申請材料一次性通過率由改革前的81%提升至100%，平均退件整改時間減少1個工作日，讓企業辦事更舒心、更便捷。

創新不隻體現在理念上，科技賦能讓改革更好地落地生根。“我們全面升級系統登記模塊，允許不動產在帶抵押狀態下辦理不動產權變更業務，實現新舊產權抵押無縫銜接。”晉江市不動產登記中心主任翁信托說。

系統升級后，三項業務整合成一個連貫的業務鏈條，抵押信息自動關聯匹配，操作時長從134分鐘縮短至14分鐘，耗時減少89.6%。

如今，產權坐落面積調整、離婚析產等常見情形，已實現系統自動辦理“帶押換証”，抵押信息自動關聯至新証書﹔不動產分割合並這類復雜情形，也可通過預審機制實現當日辦結。從制度破題到技術落地，一套可復制、可推廣的“帶押換証”晉江模式日漸成熟。

提質增效 激活營商環境的春水

服務的創新，最終轉化為企業可感可及的真實紅利。“帶押換証”改革將原先分開辦理的“舊抵押權注銷、產權証變更、新抵押權設立”3個獨立業務的辦理時限從3個工作日壓縮至當日辦結，從辦理時效上消解了貸款“懸空期”風險，也讓企業告別了高息過橋資金的沉重負擔。

2025年3月，泉州市首宗在建工程抵押“帶押換証”業務在晉江落地，福建穎華光電科技有限公司通過該服務，當日即辦結舊抵押權注銷、產權証變更和新抵押權設立3類業務，免去了1.06億元的“過橋”資金。

此前，福建穎華光電在竣工驗收后，需要辦理房屋首次登記和后續建筑物抵押權首次登記。如果按老辦法，企業需要完成籌集近1億元的“過橋”資金、解除抵押貸款、辦理變更登記再辦理抵押登記，（在企業籌集資金順利的前提下）全程至少需要3個工作日，並且高額利息會讓處於建設期的企業承受巨大壓力。而依托“帶押換証”服務，企業未支出一分過橋費用，申請當天便拿到了不動產權証。

“這次辦証全程高效順暢，我切實感受到了政務服務的溫度，這也讓我們企業發展更有底氣。”企業經辦人謝女士感慨道。

從單一場景破冰，到多元場景覆蓋，晉江市不動產登記中心改革的覆蓋面持續擴大。如今，“帶押換証”服務可登記范圍已涵蓋產權分割合並、產權人信息變更、不動產坐落及面積調整、離婚析產等多種涉及抵押權已登記的不動產變更情形，實現常態化、規范化辦理。

為福建雅藝彩印有限公司等5家企業辦理產權合並“帶押換証”業務，涉及抵押金額5.19億元﹔為福建陸地港集團有限責任公司等44家企業辦理不動產坐落及面積調整“帶押換証”業務，涉及抵押金額23.63億元……一張張不動產權証的快速辦理，讓企業資產得以更快盤活，融資周轉效率大幅提升，生產經營節奏不受辦証流程牽絆。而節約下來的高昂“過橋”資金，不僅直接為涉及的企業減負，更優化了營商環境、增強了區域競爭優勢，助力晉江經濟持續攀升。

不止於單項改革的突破，晉江更以“帶押換証”為支點，撬動政務服務整體升級。該中心將“帶押換証”服務納入“晉心登”服務品牌，作為營商環境標杆重點打造﹔以此為突破口，同步推出工業物業分割轉讓登記等50條惠民利企舉措，涵蓋流程簡化、政策支持、機制創新3大類，累計服務企業超725家，形成“一馬當先、萬馬奔騰”的改革效應。

從“能辦”到“好辦、易辦”，晉江市不動產登記中心正以“帶押換証”為筆，在新時代福建省不動產登記改革的畫卷上寫下濃墨重彩的一筆。未來，該中心還將探索開通“帶押換証”線上申請通道，依托“閩政通”App或福建省網上辦事大廳提交申請，打破地域時空限制，讓改革紅利覆蓋更多經營主體。

如今，晉江正持續擦亮新時代“晉江經驗”的政務服務底色，以敢為人先的闖勁、愛拼會贏的韌勁，為營商環境優化注入源源不斷的登記力量。（陳靜瑩 林博雯 顏映紅）