“這本証書的核發，標志著我省在軌道交通主線三維不動產確權登記上實現重大突破，為軌道交通項目國有資產規范化管理、資產盤活利用打下堅實法律基礎。”8月10日，廈門軌道集團相關負責人賀斯進說。

當天，廈門市自然資源和規劃局向該集團頒發了廈門地鐵1號線的三維不動產權証書。此舉不僅意味著福建省首本“3D產權証”落地廈門，也標志著該市三維地籍和地下空間分層登記試點取得重要階段性成果，當地不動產登記正式邁入立體空間時代。

不動產登記邁向新階段

“此舉標志著我市不動產登記從傳統二維平面邁向三維立體空間確權登記新階段。”廈門市不動產登記中心工作人員介紹，傳統不動產權証以平面圖紙為基礎記載宗地信息，很難精確區分復雜的多層地下空間邊界，而三維不動產權証以三維立體空間模型為宗地基礎，能更直觀呈現地上、地下建（構）筑物的空間范圍、權屬邊界，可以有效化解空間認定難題，讓產權登記更加精准精確，“打通地下空間確權登記難題，實現不動產登記空間權屬看得見、可核驗，既服務權屬關系復雜的項目理清權屬關系，也為未來城市空間精細化治理打下堅實的產權底板。”

據悉，廈門探索開展不動產三維立體空間確權登記，選擇軌道集團作為首証，是因為軌道交通項目站點多、盾構區間長，存在大量地下空間且空間權屬情況復雜，管線交織，跨多個行政區，以及歷史資料鏈條長等問題，導致權籍測繪、權屬梳理、登記辦理環節多，確權登記工作難度大。

“不同於普通房建項目，軌道交通項目確權登記工作難度大。”賀斯進說，此次在各審批部門靠前指導、多方協同攻堅下，通過開展三維權籍測繪，構建空間立體三維產權模型，突破平面局限，精准劃定空間立體六至范圍，厘清區間、站台、出入口各構筑物空間坐標與高程邊界，解決權屬空間交錯問題，順利辦結首本軌道三維產權証，實現1號線主線資產權屬法定確認。

頒証現場。廈門市自然資源和規劃局供圖

“以廈門軌道1號線為試點，開展三維不動產確權登記，既解決軌道項目地下空間產權登記實際需求，也可形成示范案例，為后續地下綜合體、市政工程等權屬關系復雜的項目三維登記積累實操經驗。”工作人員介紹，軌道交通是城市公共交通的骨干，承載著大量市民日常出行，但長期以來，其地下車站、盾構區間等建（構）筑物受限於傳統二維地籍管理模式，存在“看得見、摸得著卻確不了權”的困境，導致地下空間資產價值難以顯化。而此次頒証，通過精准界定地下設施的立體權屬邊界，有效解決了這一歷史遺留問題，讓海量地下空間資源真正成為了權屬清晰、受法律保護的不動產資產。

這得益於廈門自然資源規劃部門積極貫徹落實城市空間高效集約利用要求，統籌推進城市地上、地表、地下空間合理開發利用，高效推進軌道交通資產盤活。

工作人員介紹，廈門市自然資源和規劃局成立專班，各部門通力配合，通過開展軌道空間地表、地下空間的三維地籍調查和分層確權登記，推動城市空間價值的重新評估與釋放，完成了從基礎設施向金融資產的價值躍升，更好促進城市基礎設施的良性運營和持續發展。

試點實現多方面創新

值得一提的是，此次廈門三維地籍和地下空間分層登記試點，還實現了多方面的創新。

比如 ，精准測繪，創新三維地籍調查——資源規劃部門運用廈門市“多測合一”成果，利用已有的竣工測繪資料，開展三維地籍補充測繪，獲取地鐵出入口、地下站廳站台、軌道區間段及地下設施的三維坐標、尺寸、高程等多尺度信息，形成結構化空間數據集﹔通過開展三維地籍調查，精准界定地表與地下空間分界面，實現了立體空間精准數字化表達，為空間資源精細化管理提供精准的數據支撐，也為立體分層確權奠定數據基礎。

又如，精確設權，讓立體空間“邊界分明”——廈門市不動產登記中心不僅以三維測繪成果為數據底座，聚焦立體空間確權登記的核心環節，形成了一套可操作、可復制的三維確權登記實踐路徑﹔還通過清晰劃定地表與地下、不同層位之間的權屬分界，從源頭厘清三維空間權屬關系，並在不動產登記簿中增設空間位置、豎向范圍、三維坐標等立體要素信息，將登記成果數字化、立體化，有力提升了城市地下空間確權登記的規范化水平。

再如，精准查詢，實現立體可視化查詢——試點過程中，廈門不動產登記部門等通過優化不動產登記系統，為三維不動產單元賦碼（二維碼），將二維碼與三維電子附圖關聯，實現三維電子附圖在線查看功能，可為市民提供360度旋轉、縮放及點選等三維模型可視化交互服務，實現不動產權屬的立體化、可視化查詢，“未來的產權附圖將不再是簡單的二維平面投影，而是精准的三維立體畫像，立體空間權屬邊界將更加明晰直觀，產權主體合法權益將得到更好的維護。”

此外，精細分工，推動全鏈條閉環管理——審批部門根據三維測繪成果出具軌道交通1號線地下空間規劃確認意見，明確地上附屬設施與地下空間的用途分類、空間范圍、建設規模、豎向分層等控制性指標，作為后續調查成果確認和確權登記的權屬依據，形成一套分工明確、權責清晰的管理體系，“今后將利用三維管控經驗，優化分層供地制度，實現‘分層規劃—分層設權—分層供應—分層登記’全過程管理閉環。”

“三維不動產登記是廈門市不動產登記數字化改革的重要成果，為后續國土空間精細化管理提供產權要素支撐。”廈門市不動產登記中心相關負責人介紹，此次三維不動產確權登記，為城市立體化開發奠定了制度基石，使軌道交通地下空間從模糊的“建（構）筑物”轉變為權屬清晰、可量化、可流轉的“不動產”，實現了從基礎設施資產到可評估、可抵押的金融資產的質的飛躍，且試點成果為后續城市地下空間的一體化規劃、地上地下的統籌開發提供了科學依據，使城市空間規劃加快從“平面布局”向“立體管控”轉型升級。

“一本証書，折射的是治理能力的升級。”廈門市自然資源和規劃局局長盧少進表示，此次廈門軌道1號線三維確權登記的成功實踐，是該市深化行政審批制度改革、優化營商環境的生動體現。舉辦此次頒証儀式，除了宣告該市在破解地下空間確權難上取得實質性突破、不動產確權登記正式由“二維平面”向“三維立體”跨越外，全市自然資源部門將以此為新起點，進一步激活存量資產，提升城市空間精細化治理水平。

下一步，廈門市自然資源和規劃局將持續深化試點成果應用和推廣，推動三維調查登記由“試點探索”轉向“全市推廣”，深化技術攻關與制度創新，建立“分層設權、分層供應、分層測繪、分層登記”的管理機制，實現不動產權利登記從平面化向立體化的全面轉型，更好地保障各類經營主體合法權益，“持續釋放地上地下空間資源價值，為廈門高質量發展提供堅實的資源規劃要素保障”。（余乃鎏 顏妍）