八月的福州正值酷暑，台江一小區的業主代表捧著一面寫著“政策惠民解難題，審批提速顯效率。新來領導有擔當，群眾期盼終所願”的燙金錦旗，又一次走進福州市自然資源和規劃局。這已經是他們第三次上門，想親手把謝意送到幫他們圓了“辦証夢”的工作人員手中，卻依舊被婉言謝絕。

“我們只是做了分內的事，為民辦事不用講這些。”福州市自然資源和規劃局審批處核驗組相關負責人朴實的話語背后，是該局啃下開竣工違約歷史遺留不動產登記問題的持續攻堅，也是“不讓群眾背鍋、不讓違約懸空、不讓辦証受阻”的初心堅守。

依托“証繳分離+違約備注+先証后責”機制，福州明確購房群眾權益與房企履約過錯脫鉤，允許購房群眾優先辦理不動產登記，后續由自然資源等相關部門向房企依法追繳開竣工違約金，讓“群眾無過錯即辦証”這一承諾不淪為空話。

困局：企業違約“卡殼” 攻堅破題落地

不動產權証是百姓安家置業的“定心丸”，而建設項目規劃條件核實與土地核驗，是辦理不動產登記的法定前置關口——沒有核驗意見書，辦証便無從談起。

前些年，福州部分房地產項目因房企自身經營等問題出現開竣工逾期，按土地出讓合同約定需補繳違約金，但因企業資金緊張遲遲未能繳清，最終卡在土地核驗環節。開發商無法辦理首次登記，導致購房群眾無法辦理房屋轉移登記、無法取得不動產權証書。以晉安區一項目為例，因房企原因造成開竣工嚴重逾期，按合同約定應補繳違約金約1億元，企業長期未繳，導致600多戶業主入住多年卻拿不到不動產權証，落戶、子女就學、房產交易處處受限。

這種“企業生病、群眾吃藥”的困局，是福州不動產登記歷史遺留問題中訴求最集中、化解難度最大的一類。類似的訴求呼聲反復出現，成了福州市自然資源部門急需解決的難題。

民有所呼，政有所應。2024年11月，福州市自然資源和規劃局正式啟動專項攻堅，對照自然資源部《關於加快解決不動產登記若干歷史遺留問題的通知》《關於分類施策妥善解決保交房項目辦証問題的通知》文件精神，牢牢錨定“群眾無過錯即辦証”“証繳分離”的核心原則，開始探索破局路徑。工作人員一邊梳理全市同類項目底數、拆解核心堵點，一邊比對全國同類城市經驗，同時與市住建、財政等多個部門反復會商。所有人心中都立著一把標尺：一邊是民生底線，絕不能讓無過錯群眾為企業過錯買單﹔一邊是履約剛性，絕不能讓違約企業“脫責”，讓土地出讓合同成“一紙空文”。

從適用邊界的劃定到辦理流程的設計，從資金監管的銜接到責任追溯的閉環，每一個詞句都反復打磨、每一處風險都提前預判。歷時近半年攻堅，2025年4月，福州正式出台化解政策，創新建立“証繳分離+違約備注+先証后責”工作機制，為開竣工違約導致的歷史遺留問題的解決給出了精准的方案。

解題：三步閉環聯動 辦証追責同步

“証繳分離+違約備注+先証后責”工作機制的核心，是將群眾的辦証權益與房企的履約責任徹底脫鉤，三個環節環環相扣，既打通民生堵點，也守住監管底線。

第一步，証繳分離。機制劃出清晰紅線，牢牢守住了實質的合規底線。福州市人民政府辦公廳文件辦理告知單明確，該工作機制僅適用於單純因房企自身原因造成的開竣工逾期違約問題﹔對於超佔用地、改變用途、超建違建等實質性違規情形，一律不適用該機制，堅決守住政策底線。

項目申請時，工作人員會對房企提交的材料逐項嚴格審查，並委托專業測繪單位實地勘測，對照原審批圖紙一一核對。“測繪報告一出來，有沒有違建、超沒超面積，一目了然。”審批處核驗組相關負責人表示，一旦發現實質性違規，會立即要求企業整改到位，整改不達標絕不能進入下一環節。

經過審查符合條件的項目，由房企出具承諾書，約定項目預售資金監管專戶內的資金，扣除施工單位建設工程款后，優先用於支付開竣工違約金。

“相當於把‘先繳費、再辦証’的順序換了過來，先讓群眾辦証，違約金我們盯著企業要。”審批處核驗組相關負責人說。這一調整，直接擊穿了此前的核心堵點——不再因為企業開竣工違約金未能繳清，就卡住千家萬戶的不動產權証書。

第二步，違約備注。“放行”不等於“免責”。通過核驗的項目，自然資源部門會在土地核驗意見書上明確備注開竣工逾期情形、欠繳金額等信息﹔不動產登記機構同步辦理帶備注的不動產首次登記，將違約事實記入登記檔案，不僅明確了違約責任，還固定了監管追責依據，全程留痕、責任可追溯。

針對群眾最關心的“備注會不會影響房子使用”，審批處核驗組相關負責人解釋，備注僅針對房企的違約行為進行標注，不影響房屋后續的正常使用、交易與抵押，購房群眾正常辦理個人不動產權証書，不會增添新的困擾。

第三步，先証后責。証給群眾辦了，企業的違約責任絲毫不會打折扣。為健全后續違約追責程序，福州市自然資源部門、住建部門、財政部門、司法機關和不動產登記機構協同聯動，明確各環節責任分工：自然資源部門負責審查項目，全程跟進追繳企業違約金﹔住建部門負責對項目進行資金監管，確保扣除工程款后的余款優先用於違約金繳納﹔不動產登記和交易中心負責辦理帶備注不動產首次登記，同步對項目未售房源進行限制銷售﹔財政部門將所需資金納入年度財政預算，做好資金保障，形成“辦証不拖延、追責不鬆勁”的完整閉環。

機制推行之初，也有房企不理解、不配合。工作人員就主動上門溝通，一筆一筆給企業算明白賬。逾期一天辦不了証，企業就要多承擔一天的逾期違約金，拖得越久，成本越高。通過實施“証繳分離”制度，先讓群眾能辦証，既能平息業主訴求，也能幫企業止住持續擴大的違約成本。耐心的思想工作下來，不少企業從“抵觸觀望”變成了“主動配合”，實現了民生保障與企業風險止損的雙贏。

見效：助力房產“解套” 經驗長效延伸

從2025年4月落地至今，這套“証繳分離+違約備注+先証后責”機制持續發力，已成功打通14個項目的辦証堵點，化解范圍從普通住宅小區延伸至商業商務辦公項目，掃清了辦証障礙。

翻開福州市城鎮住宅歷史遺留不動產登記問題台賬，一個個曾讓群眾愁眉不展的項目，陸續被標注上化解進度。截至目前，福州仍在按照“應化盡化”的目標持續攻堅，推動台賬內項目清零，讓更多群眾拿到期盼已久的“紅本本”。

對業主們而言，變化是觸手可及的。過去跑了無數次都辦不下來的証，如今七個工作日即可辦理，壓在心裡多年的石頭落了地，落戶、上學、交易都不再是難題。也正因這份實打實的獲得感，才有了開頭業主們三番五次上門送錦旗的暖心故事。

作為化解城鎮住宅不動產登記歷史遺留問題的創新探索，這套機制發揮的作用不止於消化存量。據介紹，下一步福州市計劃將“証繳分離”的理念逐步延伸至其他項目的監管和審批中，從源頭減少辦証難問題的產生﹔同時也期待與全國其他先進地區交流互鑒，讓這份立足民生、兼顧監管的“福州經驗”，為更多地方破解同類問題提供參考。

錦旗雖未收下，但群眾的認可，早已刻進了每一本辦結的不動產權証之中。福州市把破解不動產登記歷史遺留問題，作為增進民生福祉、優化營商環境的重要抓手，按照“政府主導、部門聯動、尊重歷史、實事求是、分類施策”原則持續攻堅。

從深夜亮燈的辦公室到繁忙有序的登記窗口，從跨部門協同會商到對接企業的耐心溝通，福州市自然資源部門以務實行動兌現承諾——不讓群眾背鍋、不讓違約懸空、不讓辦証受阻，嚴守國土空間規劃剛性底線，在保障群眾辦証權益、規范項目批后監管上交出一份力度足、溫度足的民生答卷。（陳靜瑩 黃一珍 鄭志明 高鴻程）