日前，晉江市磁灶鎮鳳山智能制造產業園項目正式動工，樁基、挖掘機等大型設備進場施工。

作為全省首宗國有建設用地與集體建設用地置換的案例，這塊137.35畝的土地，正從昔日破舊低效的石材、瓷磚廠房，蝶變成為一座總建筑面積約28萬平方米的智能制造產業園。

這是晉江市自然資源局用好盤活利用低效用地試點政策、以制度創新破解歷史遺留權屬難題，推動土地規整和成片開發、實現地塊置換入市的一個生動注腳。

摸清家底 找准盤活路子

鳳山智能制造產業園項目位於磁灶鎮大埔村、瑤瓊村交界處。20世紀90年代，這裡建起石材廠、瓷磚廠。隨著鎮區發展，工廠產業技術相對落后、產能逐步過剩，空間利用低效、土地效益極低，與周邊環境愈發不協調。

地塊開發之“難”，在權屬。因企業早期通過私下土地流轉、合伙入股等方式逐步擴大廠房用地，項目范圍內9宗土地權屬性質不一，其中有7宗集體建設用地、2宗國有建設用地。與此同時，2宗國有用地面積僅3.74畝、形狀狹長，穿插在集體土地中間。國有土地與集體土地相互交錯，項目無法並宗開發、整體規劃設計。

“在摸排企業需求時，福建省鳳山石材集團有限公司石材退出改造項目在推進空間騰挪過程中遇到的問題較為典型。按照現有政策，國有土地和集體土地難以並宗開發。”晉江市自然資源局相關負責人介紹。

為摸清地塊底數，晉江市盤活利用低效用地試點工作指揮部辦公室（以下簡稱“晉江市盤活辦”）組織業務骨干深入現場，開展置換前土地調查摸底。經調查，這些地塊權屬來源清晰，已辦理2宗國有土地使用權、7宗集體土地使用權，規劃用途為工業用地，具備盤活條件。晉江市盤活辦隨即會同磁灶鎮，以及磁灶鎮大埔村、瑤瓊村深入探討，緊抓農村集體經營性建設用地入市試點政策機遇，確定“建設用地置換+入市”盤活路徑——先將交錯分布的國有、集體用地歸整置換，再整體打包入市、就地改造升級。

政策創新 打通置換堵點

路徑既定，政策先行。針對國有建設用地與集體建設用地置換存在的堵點痛點，晉江市盤活辦組建工作專班，深入鎮街、村社、企業，組織相關部門反復論証，召開多輪專題會、推進會會商研討，於2024年9月出台《晉江市連片低效工業用地改造項目建設用地置換實施辦法》。

該辦法以“雙方自願、憑証置換、面積相近或價值相當”為原則，明確集體建設用地之間、國有建設用地之間、集體與國有建設用地之間等置換類型，規范申請、審查、公示、協議簽訂、不動產登記等全流程程序，讓土地權屬人通過協議置換即可實現土地歸整，推動成片開發。

這並非個案。近年來，晉江緊抓盤活利用低效用地試點工作契機，堅持“哪裡阻礙項目落地，就從哪裡改革突破”，累計出台33份試點配套政策文件，創新“邊角地”農轉入市、並宗改造延期、工業物業分割轉讓、工改商等政策措施，促進土地節約集約利用，以“土地存量‘換’發展增量”。

保姆式服務 推動置換入市

政策有了，關鍵在落實。晉江市將鳳山項目列入入市試點示范項目，指派業務骨干全程跟蹤指導，提供全流程保姆式服務。

“我們加強調度、‘解剖麻雀’，密切對接攻堅項目用地置換涉及的地塊位置、實施路徑等。”晉江市自然資源局相關負責人介紹，通過“一周一調度”，晉江市自然資源局全程跟蹤指導用地置換涉及的規劃設計、土地收儲、不動產登記等工作﹔入市地塊摘牌前，指導村集體制定入市方案，並經本集體經濟組織村民集體決策同意，從程序上保障農民合法權益﹔同時，指導地塊原使用業主做好項目策劃、規劃設計和成本測算，積極參與土地摘牌。

2024年12月31日，項目用地挂牌公告。2025年2月10日，項目分兩宗地挂牌出讓成交，出讓年限50年，福建鳳興產業園發展有限公司分別以3364萬元、501萬元摘牌取得土地使用權。至此，項目范圍內2宗、3.74畝國有建設用地與周邊1宗、3.74畝集體建設用地完成置換，整個137.35畝地塊權屬歸整、集體打包入市，國有土地與集體土地交錯分布、無法整合開發的難題迎刃而解。

“政府搭建平台，解決了最棘手的土地權屬問題，讓我們的改造計劃得以快速推進。”福建鳳興產業園發展有限公司負責人說。

一舉多贏 激活發展全局

置換入市，一舉多贏。

對村集體而言，兩宗地按要求15%的比例征收土地增值收益調節金，其余收益歸大埔村、瑤瓊村集體所有，成為壯大村集體經濟、助力鄉村振興的“真金白銀”。

對企業而言，盤活這些地塊帶來增資擴產、轉型升級的新空間。福建鳳興產業園發展有限公司計劃投資8.6億元，開發建設智能制造、鞋服紡織、新材料等領域的智能制造產業標准化園區，規劃建設17棟標准廠房，以及研發樓、辦公樓、宿舍樓等配套建筑。“鳳山智能制造產業園項目將分三期開發建設。目前，設備已入場，標志著項目正式進入施工階段。”磁灶鎮相關負責人介紹。

對全市而言，這一模式為歷史遺留建設用地處置探索出一條新路徑。“鳳山項目既是入市政策與建設用地置換政策疊加下的生動實踐，更是全省首宗國有土地和集體土地置換案例。”晉江市自然資源局相關負責人表示。

下一步，晉江將深化拓展盤活利用低效用地試點工作，探索混合用地改造等低效用地再開發模式，分類施策、妥善處置歷史遺留建設用地，健全土地增值收益分配機制，深化集體經營性建設用地入市改革，破解制約發展最突出的空間問題，為項目落地、產業升級、城市提質、民生保障提供有力支撐。（闕楊娜 詹嘉明 張榮榮）