在福建省泉州市惠安縣崇武鎮崇武古城內，正經歷一場蛻變。

2022年以來，惠安縣以古城內環區域為核心啟動低效用地再開發，補齊基礎設施短板、保護歷史風貌、植入多元文旅業態，讓土地粗放、設施落后的古城從封閉的靜態景點轉型為開放式的文旅融合活力區。曾經沉寂的古街，在煙火氣與書卷氣中重新鮮活起來。

蛻變並非一帆風順。

項目推進之初，面臨諸多難題：用地粗放低效，居民私宅分布雜亂，房屋年久失修、空置率高，部分區域功能布局不合理﹔基礎設施嚴重不足，道路狹窄、管線老化凌亂、雨污混流，消防通道缺失，公共服務和市政配套匱乏，既影響居民生活，也制約游客體驗﹔保護與發展沖突明顯，大量建筑緊貼城牆，違建侵佔文物保護區，歷史風貌受損風險高，部分傳統建筑因產權復雜長期空置失修﹔活化利用難度大，涉及文物保護、征遷安置、規劃審批等多領域協調，征遷范圍廣、補償成本高，歷史遺留問題進一步加劇了改造的復雜性。

對此，惠安縣打出一套“組合拳”。

縣裡成立崇武古城保護活化利用工程項目指揮部統籌推進，縣文旅集團等縣屬企業作為實施主力，並引入華僑城集團、觀度文旅等專業經營主體參與，形成“政府主導、部門協同、市場運作”的格局。

在改造思路上，項目堅持“保護優先、整體規劃、有機更新、分期實施”，以國土空間規劃和文化保護規劃為引領，堅持“留改拆”並舉——該留的精心修繕，該拆的果斷騰退。採取“基礎設施先行、試驗段引領、分期滾動開發”的策略，通過土地置換、產權歸集、收儲租賃等工具盤活存量資產。目前，一、二期改造工程已基本完成，三期征遷與建設正加速推進。

在政策運用方面，項目在控規中嚴格劃定城牆及重要文物的核心保護范圍，同時對一般建筑風貌預留彈性，做到“剛性保護與彈性更新”相結合，既守住了底線，也給了活化空間。在容積率統籌上則巧做文章——古城內部“做減法”騰出公共空間，外圍適度“做加法”，探索“增減挂鉤”的調劑模式，讓保護與開發得以兼得。

針對散落的老舊建筑，項目綜合運用土地收購、產權歸集等手段，對保留修繕的房屋採取“收儲租賃”“以修代租”模式整合運營，讓一棟棟老屋重獲新生。同時，建立“建議征遷”和“可活化利用”兩套清單，對259幢可活化房屋進行功能化改造、植入文旅業態，真正把“包袱”變成了“資源”。確權登記機制同步推進，集中解決了安置房產權証辦理等長期懸而未決的遺留問題，理順了產權關系。在資金保障上，構建“專項資金+專項債券+社會資本”的多元投入體系，用前期運營收益反哺后期項目，實現可持續滾動發展。

管理審批環節同樣下足了功夫。成立縣級指揮部高位統籌、打破部門壁壘，採用“試驗段先行”降低試錯成本﹔建立跨部門聯席審批通道簡化流程，讓項目推進更順暢﹔通過政府收購、企業參與、產權人合作等多種方式規范產權歸並，為成片開發奠定堅實基礎。

改造帶來的變化正實實在在地顯現。原先分散、空置的用地被整合轉化為文化商業、公共游憩綠地等功能空間，用地結構顯著優化，土地“生金”的能力大幅提升。項目帶動了當地投資、就業和消費，道路、管網、消防等設施短板一一補齊，居民生活條件大為改善。更值得一提的是，文旅新業態的植入讓古城重新煥發生機，吸引大批游客慕名而來，昔日的古城已成為區域文旅新地標。

從低效到高效，從沉寂到煥活，惠安縣用一場低效用地再開發，走出了崇武古城歷史文化街區保護活化的創新之路，為古城可持續發展提供了鮮活樣本。（記者 江葦杭）