初夏的晋江，生机勃发。晋江市不动产登记中心办事大厅内，人头攒动，来来往往的办事群众在这里享受着高效便捷的服务。来大厅办理不动产权首次登记和后续建筑物抵押权首次登记的企业办事代表们的脸上，少了往日的焦虑，多了几分从容。这份变化，源自一项名为“带押换证”的创新服务。

晋江市聚焦企业群众融资办证难点，于2025年推出“带押换证”登记服务，着力破解企业抵押状态下产权变更的堵点难点问题，以“小切口”改革撬动营商环境“大优化”，有效缓解企业资金周转压力、压缩融资时间成本。

截至目前，晋江市不动产登记中心共办理“带押换证”登记366宗，涉及抵押金额约68.052亿元，赢得社会广泛赞誉，成为新时代“晋江经验”在政务服务领域的生动实践。

问需于企 锚定改革破局的难点

改革的起点，始终扎根于百姓的真实诉求。晋江市不动产登记中心全体工作人员始终秉持以人民为中心的发展思想，找准企业“痛点”，聚焦百姓关切，推动政务服务从“能办”向“好办、易办”迭代升级。

定期开展“进窗口 走流程”活动是发现问题、优化服务的一大重要抓手。晋江市不动产登记中心负责人以普通办事群众或企业经办人身份，每月亲自到登记中心大厅参与体验各类不动产登记业务窗口办事流程，站在企业和群众的视角，真切感受办事过程中的堵点、难点，进一步发现可优化精简的环节或申请材料。2025年以来，晋江市不动产登记中心共开展“进窗口 走流程”活动12次，发现并优化精简环节5项、申请材料8项。

为了精准掌握企业的真实需求，晋江市不动产登记中心主动“走出去”，会同晋江市企业与企业家联合会开展不动产登记专题讲座，为50余家企业代表讲解工业物业分割转让、工业用地提容增效、“交房即交证”“带押过户”等不动产登记相关业务及政策，并设置“反向问需”环节，积极收集企业反馈信息，捕捉现行政策服务未覆盖的盲区，精准掌握企业诉求。

与此同时，晋江市不动产登记中心还积极加强与金融机构之间的沟通协作。多次邀请中国建设银行晋江分行、中国工商银行晋江分行等银行代表参加专题座谈会，围绕企业抵押贷款到期、产权证变更等场景下的抵押贷款置换堵点进行深入研讨。座谈中，银企双方反映的共性痛点直指同一核心矛盾：辖区不少企业在建工程竣工验收后，亟须办理房屋首次登记，按照常规流程，需先注销原在建工程抵押权登记，才能办理房屋首次登记和后续建筑物抵押权首次登记，业务涉及环节多、耗时长。

这一流程衍生的贷款“悬空期”难题，更是引起了晋江市不动产登记中心工作人员的高度重视。

所谓贷款“悬空期”，是指抵押物的旧抵押已注销、新抵押尚未办妥的空档期，此时贷款尚无有效的抵押担保，银行债权处于“悬空”状态的时间段，存在较大风险。而对于企业来说，为了解决银行贷款悬空期，结清原贷款，往往需要借“新”还“旧”或提供额外的担保，且“过桥费”大多来自民间借贷，日息高昂，这不仅增加了企业的融资成本，还可能带来经营风险。

“一边是银行的风控底线，一边是企业的资金压力，如何在保障银行资金安全的前提下为企业减负，成为我们改革必须攻克的难题。”晋江市自然资源局局长陈英俊表示，正是带着这样的问题意识和责任担当，晋江市不动产登记中心从晋江民营经济发达、企业融资需求旺盛的实际情况出发，因地制宜开始了一场打破常规、重塑流程、打通融资减负关的创新探索。

破旧立新 重塑抵押登记的逻辑

面对长期以来形成的“先还贷、后换证”固有模式，晋江市不动产登记中心大胆突破，提出“带抵押直接换证”这一创新思路，从法律依据、流程再造、技术赋能三个维度系统发力，让抵押物权随产权变更无缝衔接。

理念的突破，源于对法律要义的精准把握。原有的登记规则中，不动产需解除抵押后方可办理变更登记。但抵押权作为担保物权，具有法定追及效力——无论产权归属如何变化，抵押权始终附着于标的物本身。《中华人民共和国民法典》第四百零六条明确规定：“抵押财产转让的，抵押权不受影响。”循着这一法律逻辑，该中心重构业务规则：企业无需结清原贷款，可直接办理不动产权变更登记，原抵押权同步延续至新证之上。

这一模式既为银行贷款资金风控提供保障，又切实为企业融资减负松绑，有效解决了企业融资成本高、资金周转难的问题。

流程的优化，让服务效率再上台阶。晋江市不动产登记中心整合“注销旧抵押—产权变更—设立新抵押”三套独立流程，变“分步走”为“同步办”；同时建立前置预审机制，提前对接银行与办事企业，精准指导材料填报，同步开展合规性审查，确保申请材料一次达标。

“我们也主动靠前摸清企业需求，做好与企业的对接服务，帮企业更快更顺地办好换证业务，同时全力配合中心推进各项工作。借助晋江不动产登记‘带押换证’创新服务模式，银企业务衔接更为顺畅，我行贷款审批、放款全流程运转更加高效。”中国建设银行晋江分行工作人员杨丹丹说。

2025年以来，晋江市不动产登记中心与23家银行建立常态化对接机制，申请材料一次性通过率由改革前的81%提升至100%，平均退件整改时间减少1个工作日，让企业办事更舒心、更便捷。

创新不只体现在理念上，科技赋能让改革更好地落地生根。“我们全面升级系统登记模块，允许不动产在带抵押状态下办理不动产权变更业务，实现新旧产权抵押无缝衔接。”晋江市不动产登记中心主任翁信托说。

系统升级后，三项业务整合成一个连贯的业务链条，抵押信息自动关联匹配，操作时长从134分钟缩短至14分钟，耗时减少89.6%。

如今，产权坐落面积调整、离婚析产等常见情形，已实现系统自动办理“带押换证”，抵押信息自动关联至新证书；不动产分割合并这类复杂情形，也可通过预审机制实现当日办结。从制度破题到技术落地，一套可复制、可推广的“带押换证”晋江模式日渐成熟。

提质增效 激活营商环境的春水

服务的创新，最终转化为企业可感可及的真实红利。“带押换证”改革将原先分开办理的“旧抵押权注销、产权证变更、新抵押权设立”3个独立业务的办理时限从3个工作日压缩至当日办结，从办理时效上消解了贷款“悬空期”风险，也让企业告别了高息过桥资金的沉重负担。

2025年3月，泉州市首宗在建工程抵押“带押换证”业务在晋江落地，福建颖华光电科技有限公司通过该服务，当日即办结旧抵押权注销、产权证变更和新抵押权设立3类业务，免去了1.06亿元的“过桥”资金。

此前，福建颖华光电在竣工验收后，需要办理房屋首次登记和后续建筑物抵押权首次登记。如果按老办法，企业需要完成筹集近1亿元的“过桥”资金、解除抵押贷款、办理变更登记再办理抵押登记，（在企业筹集资金顺利的前提下）全程至少需要3个工作日，并且高额利息会让处于建设期的企业承受巨大压力。而依托“带押换证”服务，企业未支出一分过桥费用，申请当天便拿到了不动产权证。

“这次办证全程高效顺畅，我切实感受到了政务服务的温度，这也让我们企业发展更有底气。”企业经办人谢女士感慨道。

从单一场景破冰，到多元场景覆盖，晋江市不动产登记中心改革的覆盖面持续扩大。如今，“带押换证”服务可登记范围已涵盖产权分割合并、产权人信息变更、不动产坐落及面积调整、离婚析产等多种涉及抵押权已登记的不动产变更情形，实现常态化、规范化办理。

为福建雅艺彩印有限公司等5家企业办理产权合并“带押换证”业务，涉及抵押金额5.19亿元；为福建陆地港集团有限责任公司等44家企业办理不动产坐落及面积调整“带押换证”业务，涉及抵押金额23.63亿元……一张张不动产权证的快速办理，让企业资产得以更快盘活，融资周转效率大幅提升，生产经营节奏不受办证流程牵绊。而节约下来的高昂“过桥”资金，不仅直接为涉及的企业减负，更优化了营商环境、增强了区域竞争优势，助力晋江经济持续攀升。

不止于单项改革的突破，晋江更以“带押换证”为支点，撬动政务服务整体升级。该中心将“带押换证”服务纳入“晋心登”服务品牌，作为营商环境标杆重点打造；以此为突破口，同步推出工业物业分割转让登记等50条惠民利企举措，涵盖流程简化、政策支持、机制创新3大类，累计服务企业超725家，形成“一马当先、万马奔腾”的改革效应。

从“能办”到“好办、易办”，晋江市不动产登记中心正以“带押换证”为笔，在新时代福建省不动产登记改革的画卷上写下浓墨重彩的一笔。未来，该中心还将探索开通“带押换证”线上申请通道，依托“闽政通”App或福建省网上办事大厅提交申请，打破地域时空限制，让改革红利覆盖更多经营主体。

如今，晋江正持续擦亮新时代“晋江经验”的政务服务底色，以敢为人先的闯劲、爱拼会赢的韧劲，为营商环境优化注入源源不断的登记力量。（陈静莹 林博雯 颜映红）