小区公共收益你是否明了？

　　通过“住这儿”App，可以查看“归属全体业主收益构成”。

　　漳州市锦绣一方小区使用公共收益改造中庭水系，使之成为业主休闲的好去处。

　　小区停车收费、电梯广告费、通信商建设基站的场地费……对小区公共收益的归属、使用和管理，不少业主常常云里雾里。

　　小区公共收益包括哪些内容？如何避免其沦为“糊涂账”？

　　率全省之先，今年4月，漳州市龙文区启动了物业小区公共收益专项检查工作。本报记者在漳州进行专题采访，希望能为全省的小区公共收益规范管理提供参考。

　　归全体业主所有须纳入专用账户

　　【政策】

　　《福建省物业管理条例》规定，物业服务企业利用物业管理区域内属于业主共用部位、共用设施设备所产生的公共收益归全体业主所有。

　　近年来，越来越多形式各样的广告进入住宅小区，包括宣传栏上粘贴的海报、小区出入道闸上的广告、小区道路旁的立式滚动电子广告屏、电梯投放广告等。

　　在漳州市芗城区某小区，业主郑先生向记者反映，小区有不少广告租位，在这住了10年，从没见过物业企业公布收入账目；在漳州市龙文区某住宅大厦，业主吴先生表示，每月都要交400多元的公共能耗费，不知电费等电梯广告投放成本是否也摊在自己身上，希望物业企业能让业主知晓电梯投放广告产生的收益。

　　不仅是公共区域的广告收入，小区内的一些公共设施也会有经营收益。

　　漳州市住建局相关负责人介绍，小区公共部分的收入主要包括：公共场地停车费；楼道、电梯、外墙、车辆出入栏杆等广告费；公共场地摆摊、自制售水机、快递柜进场费；通信基站等设备占地费；物业用房、经营用房租金收入等。

　　记者注意到，《福建省物业管理条例》除了明确公共收益归全体业主所有外，还规定：前期物业服务期间，物业管理区域内公共收益在扣除物业服务企业的经营管理费用后，应当存入专项维修资金专户。经营管理费用支出不得超过公共收益的百分之三十。

　　业主大会成立后，可将物业共用部位、共用设施设备委托物业服务企业进行经营管理。取得的公共收益按规定扣除物业服务企业的经营管理费用后，存入业主大会或者业主委员会专用账户，且至少每季度公布一次公共收益的收入及使用情况。经业主大会决定，公共收益可以用于抵扣业主的物业管理费用以及业主大会决定的其他事项支出。

　　但是，不少业主对自己小区公共收益的收入及使用情况并不知晓。龙文区某小区业主林女士表示：“这些钱具体用在哪里，我并不清楚。”

　　率全省之先，今年4月，龙文区就启动了物业小区公共收益专项检查工作，通过第三方专业审计监督，以审促改、边审边改，规范小区公共收益使用管理，维护群众合法利益。截至5月20日，已完成全部66个小区的审计工作，涉及公共收益1361.8万元，审定出手续不完善需追回开支约836.5万元。

　　检查中，林女士所在的小区公共收益资金未单独设立银行专户，与经营资金一并存在物业公司银行账户上。经审计，去年1月至今年3月，该小区业主公共收益经营收入约64万元，可列支经营支出约19万元，应结余45万元。如今，该小区物业已进行整改，单独设立银行专户分项管理公共收益，并把45万元退还至专户。

　　关于此次专项检查，龙文区物业管理部门明确要求，全区的物业企业必须开设银行专用账户，对未成立业主大会或业委会的小区，将审计核定后的公共收益全部纳入该账户，接受政府监管，业主有权查询与公共收益相关的收支明细、合同、协议等材料。

　　福建卓来律师事务所律师陈黎阳表示，小区业主的公共收益若受到侵害，物业企业擅自挪用、侵占公共收益，业主可通过业主委员会或业主集体诉讼解决，也可请求社区、街道等协助解决。

　　用钱需要走程序智慧平台来助力

　　【案例】

　　去年，漳州市锦绣一方小区在征询2/3以上的业主同意后，启用了部分公共收益，进行小区内中庭水系修缮、南门停车位增设以及绿化提升改造。

　　漳州市物业管理协会会长徐亮元认为，公共收益应当主要用于补充专项维修资金，以开展小区内建筑、设施的修缮或改造等。动用公共收益的经营性账户需要一定程序，企业可以首先做一个事项计划表，征询业主同意后才可动用这笔钱。

　　龙文区副区长卢坚表示，公共收益取之于民、用之于民，在社会治理过程中应当更加注重倾听群众的呼声，让治理的目标、任务与群众的需求相匹配。

　　根据《民法典》，业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。根据决定事项的不同，分别应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主，或参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

　　专业人士指出，这也为公共收益的使用提供了法律依据。

　　锦绣一方是漳州龙文区步文街道一个超大型社区，共有3470户住宅。小区至今还未成立业主委员会，社区工作人员仅有9人，如何实现小区大事共商议？

　　锦绣社区党支部副书记戴月平介绍，以前，发起相关事项后，逐户征询业主意见，却经常找不到人，实际上很难完成；如今，有了“智慧芳邻”服务平台，社区在平台上发起中庭水系改造方案以及经费使用方式的投票，业主通过电子投票表决，很快就确定了最终方案。

　　“智慧芳邻”服务平台，是去年步文街道探索社区治理新路径而推出的一款软件。它将社区、业主、物业三方纳入智慧社区平台端口，公共设施改造、公共维修金提取等事关社区整体权益、需要业主共同决策的事项，都可通过平台里的“指尖决策”功能发起投票。

　　步文街道党工委书记陈汉忠表示，通过搭建“智慧芳邻”服务平台，可以精准对接居民需求，铺就社区治理服务群众的快车道。

　　根据漳州市政府出台的《进一步加强中心城区物业管理工作的实施意见》，街道办事处和居委会要履行属地监管职责，负责小区项目的日常管理，辅助物业企业开展工作，协调物业服务活动中的矛盾纠纷，并指导和协助小区成立业主大会、选举业主委员会。

　　而“互联网+”，已成为加强居民、社区工作者、物业、职能部门协同互动，建立“发现—受理—处理—督办—反馈”闭环模式的重要抓手。

　　在漳州国贸润园，业主可通过“住这儿”App的物业经营收支信息查询功能，查看小区各项公共收益情况。

　　记者通过App界面看到，该模块清楚地展示了公共收益的具体来源和去向，比如电梯广告累计收入多少钱、房屋租赁收入多少钱等。

　　“我们每季度都会将公共收益收支明细张贴在宣传栏，并制作成展板在小区的各个出入口公示。”漳州国贸润园物业服务中心负责人姜校乾说，为了让业主用手机也能快速了解这份明细，公司还会通过平台“晒账”。业主对查询和公示的信息有异议时，可以向物业提出，物业会及时答复，接受业主的监督。

　　推动成立业委会共管共治解堵点

　　【数据】

　　龙文区此次审计公共收益的66个物业小区，仅有8个小区成立了业主委员会。

　　去年8月，漳州市莘园小区成立了业主委员会，莘园物业服务有限公司也将之前代为管理的公共收益交给业委会全权管理支配。

　　“去年，我们小区的公共收益有78912元，今年计划将小区的两间公共配套用房出租，预计可增加14万元以上的收入。”莘园小区业委会主任赖先生说。

　　然而，当前，我省物业小区成立业委会的比例较低。有的地方投资性住宅较多，一些房屋空置或无法交房，入住率低；有的地方业主参与热情不高，开发商配合不积极。

　　鉴于上位法对召开首次业主大会的条件未作明确规定，为解决现实矛盾，《福建省物业管理条例》设置了较低的“门槛”，十个以上的业主就可向所在地的乡（镇）政府或街道办事处提出书面申请，筹备召开业主大会首次会议；对于业主大会决定重要事项的表决权数，仍作“双三分之二”或“双过半”的规定。

　　但事实上，一方面，城市里人们普遍工作繁忙，业主委员会成立率不高，多数小区居民对业委会工作关注不够，参与意愿不强；另一方面，即便成立了业委会，其作为松散的组织，如果没有管理部门的支持，很难正常开展工作。

　　记者在走访中发现，有的小区虽然成立了业主委员会，但其成员在能力素质、专业技术等方面存在不足，常出现与物业公司沟通信息不对称，“说不得、论不清”的问题较为严重。甚至有些业委会不作为，未履行法定程序，避开业主大会或利用议事规则的漏洞，谋取私利。

　　闽南师范大学法学院副院长黄耀明认为，街道、社区作为基层组织，适当的融入可以解决监管问题。可以通过尝试社区与业委会成员共同治理的模式，破除业主自治中的弊端；对于规模较小或无业主委员会的小区，可以推行社区与楼栋长联合治理的模式，建立居民议事厅，达到和谐治理。

　　他建议，在制度规定上，业委会成员作出决定时，可增加社区的审核权；在机制设立上，可由管辖社区设立基层联调联治办公室，加强与职能部门互联共通，一同化解社区治理中的堵点。

　　与此同时，漳州市还有一些小区，要么建筑年代较久、维护费用大，管理成本比较高，物业公司进驻之后又撤离，要么规模偏小，物业收费标准低，企业无利可图，要么居民因观念因素拒交物业费，成为无物业小区。

　　对此，漳州市采取政府埋单的形式进行兜底改造，探索引进国企物业、“改管合一”、“先尝后买”等模式，让这些小区的居民“居有所管”。

　　在此背景下，去年以来，国企物业——龙文区城建物业服务有限公司逐步接管9个无物业小区，先行投入资金，开展系统治理工作。荣兴小区就是其接管的小区之一。

　　作为安置房小区，荣兴小区之前无人治理，设施陈旧；如今，道路平整，绿化带干净，车辆停放有序，多功能活动室、智能电动车充电桩、便民饮水机等设施配备齐全。

　　城建物业也逐渐获得小区业主的认同。不久前，城建物业在征询全体业主意见时，2/3以上的业主在一周时间内同意由物业支配小区的公共收益。