党和国家坚持以人民为中心的发展思想，历来重视住房问题。党的二十大报告明确指出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，为房地产市场高质量发展指明了方向。

一、房地产行业的功能和作用

房地产行业是我国国民经济中的重要组成部分，是支柱产业之一，对GDP、投资和消费的贡献巨大。2021年全国商品房销售额达到18.2万亿，房地产销售总额在全国GDP占比达15.9%，叠加房地产产业链及协同领域的总产值占比近30%，各省增加值贡献比平均为8.1%，房地产增长对经济增长总体上起到了积极的拉动作用。福州市肩负着建设国家级都市圈的重大历史使命，对深化和引领两岸融合发展，促进祖国统一具有重要作用。如何通过房地产产业赋能福州都市圈高质量发展，推进后疫情时代建设有福之州意义重大。

二、当前福州市房地产市场的现状和问题

2020年在万亿GDP城市的房地产投资GDP占比方面，福州排名全国第6，占比达到19.30%。但近年由于受到新冠疫情严重影响，加之总体经济下行、宏观调控严厉的大背景，2021年以来，众多闽系房地产企业陷入融资危机。2022年福州房地产市场持续低迷，下半年更是陡然下行，供求价全线下滑，五区普通住宅量价齐跌。按照克而瑞监测的热度指数来看，五区总认购量环比下跌71%，2022年11月福州楼市整体陷入“冰封”期，市场基本上处于半停滞状态。虽然房地产企业、地方政府、金融机构等采取各种措施努力救市，这些努力包括房地产企业的积极自救、金融机构的统筹支持、政府部门的纾困施策等等，但房地产市场重振依然乏力。

面对当前严峻态势，无论是房地产企业，还是政府部门、金融机构等都在积极应对，在困难中调整提升，在危机中找新机。党的二十大报告指出“要把握好新时代中国特色社会主义思想的世界观和方法论，坚持好、运用好贯穿其中的立场观点方法。”因此，要用人民至上、问题导向、系统观点以及发展眼光来审视当下福州市房地产市场发展困境，积极采取各项措施，推动房地产市场的有力重启和高质量发展。

三、福州市房地产市场健康发展的建议和对策

（一）振兴销售市场，恢复行业发展和消费信心

信心比什么都重要。2022年尾声将近，房地产行业实质性利好不断，信贷融资、债权融资、股权融资“三支箭”先后落地，11月以来已有15家银行为超过30家房企提供金融支持，授信总额超过2.715万亿元。但三支穿云箭带来的是融资放松，只解决房企融资端问题，却解决不了销售端问题。房地产企业资金问题，从根本上是要靠销售回款，这取决于房地产市场到底何时回暖，老百姓购房信心何时恢复。针对福州市当前楼市低迷情况，建议政府进一步出台购房鼓励政策，引导广大市民恢复对房地产资产保值和消费信心。比如在具体层面上，配合福州市人才引进战略，建议加快落实“好年华 聚福州”人才住房保障办法实施细则，适当放宽政策覆盖时间范围及面积条件，即符合条件的认定人才如近3年购房或购买大面积高端商品房享受同样福利政策，避免因政策原因持续观望不敢购房。

（二）原则性与灵活性相结合，优化开发过程的配套政策

由于房地产产业自身的特殊性和复杂性，加上房地产项目资金密集、开发过程综合复杂、社会影响面广等因素，在这特殊时期，除了加紧落实已发布的支持政策，要针对资金监管及重难点问题的解决进一步优化配套政策，并尽量避免一企一策、一盘一策、层层加码。

1.调整监管资金的释放节点。

福州市2020年发布的《福州市商品房预售资金监管办法（试行）》，规定了房地产项目按不同工程建设进度节点的监管额度比例，以保障充足的工程款推动建设开发顺利完成，同时保障房地产企业在开发过程中可以充分使用剩余资金优化企业经营活动、跨项目联动盘活。但是福州市建设工程质量监督站在2021年12月要求“将规划验收列入申请工程质量预验收登记的前置条件”，资金监管资金释放节奏与房地产项目开发资金使用节奏偏离较大，即结构封顶至竣工验收时间拉长、剩余资金无效占用加重，竣工验收、交付、竣工备案跨度时间缩短，集中释放前期积累剩余资金，且交付后释放至监管资金95%与竣工备案释放100%，与实际流程矛盾，也导致工程款以外资金无效占用加重。建议有关监管部门根据项目开发建设资金使用节奏、验收审核节奏，适时调整并合理优化资金监管比例及节点。

2.建立重难点问题的解决通道和工作机制。近年来，随着福州市城市化快速推进，出现了一些重难点问题未能及时有效解决。具体来说，一是房地产项目与周边市政道路及相关配套建设节奏无法做到一一匹配，导致新项目集中交付时，周边市政道路及相关配套缺失，未能前置接驳，从而严重影响房地产项目相关验收及业主入住使用；二是不同部门关注重点、评判原则出发点不同，当出现验收细则或专业解读出现不一致时，常常耗费政府相关主管部门及企业大量人力、精力和物力后，仍不能达成一致，致使有些项目无法顺利交付；三是处理历史违建问题，因历时较久、错综复杂、影响面广等多重原因，非单个部门或几个部门能推动解决，导致项目推进中被迫中断或严重推迟等等。这些重难点问题已经引发较多群众投诉，造成较大舆情问题和企业经济重大损失，并且随着时间推移，解决难度及解决成本还将不断进一步加大，影响社会稳定。建议由有关部门针对一些重难点问题建立专班工作机制，理清解决路径、制定解决方案、凝练解决经验，点面结合，点上突破，面上推广，进一步加快房地产市场提振速度和信心恢复。

（三）激发新动能，推进闽系房地产企业绿色化、智能化和高端化发展

2020年10月国家提出“双碳”目标后，以“1+N”政策体系确定了“双碳”目标的时间表、路线图和施工图，全方位大力推进绿色低碳发展。福建省“十四五”总体规划提出，到2025年，基本建成“便捷、宜居、绿色、安全、智慧”的高质量城乡基础设施体系。同时三年疫情也让广大市民重新思考生活方式，对美好生活的向往，对更高环境质量、更优绿色环保的需求，也越来越迫切。作为全国森林覆盖率排名第1的城市，省会福州更有义务引领绿色建设、绿色生活。建议参考已有的国际、国家标准，并结合地方特殊性，制定福州市房地产项目绿色建造评价机制，通过税收减免、荣誉表彰等方式鼓励绿色建造、永续环保的设计开发理念落地实施。

在智慧建造、智慧工程管理、各工种智能建造机器人等建筑现代化方面，建议福州市出台产业鼓励政策，加快发展智慧建造产业，推动需求端的建设单位、实施端的施工单位、供应端的设备及平台公司加快试点建设，培育孵化闽系房地产企业创建智慧建造科技创新团队，抢夺该领域创新高地，确保闽系房地产企业在绿色化、智能化、高端化的发展浪潮中占据了领先优势。

（四）开辟新赛道，在乡村振兴中发挥房地产行业优势

在共同富裕的国策愿景目标驱动下，乡村振兴和提升农村经济被全面化、规模化加速推进，乡村振兴前景广阔、大有可为，是未来经济发展的风口、是蓝海。福州市近年投入大量资金进行农村地区基础配套建设，大部分农村地区已达到五通条件，广大农村居民也有对更美好生活和更高品质需求的向往，在享受到农村地区的优质自然生态资源同时，希望能得到现代化城市物业管理的高品质和数字化生活的便利性，这需要优质房地产企业融入到乡村基本建设中去。建议加快研究落实宅基地等农村土地使用、交易的属地化政策、融资政策，鼓励闽系房地产企业等到农村建设、运营及管理，挖掘房地产市场新增长点，更好地推进福州都市圈乡村振兴，实现共同富裕。

四、结语

新时代、新征程，历史的车轮滚滚向前，站在第二个一百年的起点，要坚决贯彻落实党和国家关于住房制度改革的战略部署，要坚定信念，临大事而不乱，通过政府政策支持、企业积极努力、金融机构统筹扶持，尽快重启和振兴福州市房地产市场，为助力建设新时代有福之州、幸福之城以及有福州特色的现代化国际城市发挥积极作用。

（作者为福建省委党校第4期县处级领导干部理论研修班学员，福建工程学院发展规划办公室高等教育发展研究中心主任）

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