【“兩高兩化”看廈門】符合條件的商業辦公項目改變土地用途后可改為租賃住房

在福建廈門符合條件的商辦項目改變土地用途后，可改為租賃住房了。2月26日，廈門市住房局對近日印發的《廈門市商業辦公項目變更為租賃住房項目管理暫行辦法》（以下簡稱《辦法》）進行解讀。

2019年，廈門市獲得3年24億元中央財政專項資金，支持全力開展住房租賃市場發展試點工作。《辦法》指出，符合條件的商業辦公項目可申請變更為租賃住房，同時完成變更申請並在廈門市住房租賃交易服務系統備案的項目，若符合條件即可申領補貼，這將進一步加大租賃房源籌集力度，拓寬房源轉換渠道，有效增加租賃房源。

哪些商業辦公項目可申請變更？

本次出台的《辦法》，適用於廈門市以出讓方式取得的國有建設用地中含有商業、辦公用途的項目，其商業、辦公部分變更為租賃住房項目的審批管理。

其中，商業項目不包括住宅項目配建的商業。辦公項目應在2017年12月30日《廈門市人民政府辦公廳轉發市國土房產局等五部門關於進一步加強辦公類建設項目管理若干意見的通知》出台之前取得工程規劃許可。

此外，若同一塊地中除商業、辦公用途外，還包含了其他用途項目，則其他用途項目不能適用《辦法》變更為租賃住房。舉個例子，甲擁有一塊包含了辦公、酒店用途的地塊，如果甲要申請變更為租賃住房項目，那麼隻能變更地塊中的辦公項目部分，酒店項目部分不能進行變更。

申請變更要符合哪些條件？

廈門市住房局解讀，申請商辦項目變更為租賃住房項目，需要符合以下七大條件：申請人與土地使用權人一致﹔已取得預售許可証的項目，申請人應當先暫停或取消預售﹔已征求利害關系人意見﹔按宗地、子地塊或幢、層相對獨立空間申請﹔土地設定抵押權的，應取得抵押權人同意用途變更的書面意見﹔申請人承諾不改變已建成或在建項目主體建筑結構，項目變更后滿足建筑結構和消防安全要求﹔申請時點剩余土地使用年期不少於8年。

需要注意的是，有下列情形之一的項目，將不予變更用途，如應依法征收或收回國有建設用地使用權的、申請人處於人民法院認定“失信被執行人”期間內的、用地已納入政府收儲計劃范圍的、原用地按總部辦公政策供地的等情形。

申請變更有哪些程序？

要申請項目變更，《辦法》也明確了申請程序，首先申請人要持相關材料，向項目屬地資源規劃部門申請。之后，資源規劃部門還將組織初審、征詢意見、專家論証、公示、上報市政府等一系列程序。

結合實際情況，申請過程中有幾點需要特別注意。例如，項目申請時暫停預售的，土地用途變更批准后，申請人應到住房管理部門申請辦理商品房預售許可變更﹔變更部分建筑分攤的土地使用權用途為城鎮住宅用地（租賃住房），土地出讓年期、起始時間均應與原土地出讓合同約定一致﹔申請時土地使用權人尚未按原土地出讓合同或監管協議等的約定完成稅收等承諾的，可按《辦法》規定辦理相關手續，但應當在重新簽訂的土地出讓合同之補充合同或監管協議中約定，土地使用權人須繼續履行相關責任義務。

規劃建設階段有什麼要求？

即便申請變更成功，也要按規劃建設施工。《辦法》在后續審批、改造要求、計容面積限制、安全規范、居住條件、開竣工約定等方面，均提出了一系列要求。

《辦法》指出，變更為租賃住房的建筑面積，須辦理整體產權、整體持有、整體抵押，未經批准不得轉讓、不得抵押。

土地使用權人未經批准不得擅自改變用途或建筑功能，不得擅自改變原建筑結構、高度，不得增加用地面積、建筑面積，不得拆除重建。

此外，租賃住房項目、房源、合同均應在廈門市住房局所屬的廈門市住房租賃交易服務系統備案，出租給個人的租賃合同約定租期不超過六年且不超過土地出讓年期，一次收取租金和押金不得超過一年，租賃合同不得含有自動續租條。（袁舒琪）