小區公共收益你是否明了？

　　通過“住這兒”App，可以查看“歸屬全體業主收益構成”。

　　漳州市錦繡一方小區使用公共收益改造中庭水系，使之成為業主休閑的好去處。

　　小區停車收費、電梯廣告費、通信商建設基站的場地費……對小區公共收益的歸屬、使用和管理，不少業主常常雲裡霧裡。

　　小區公共收益包括哪些內容？如何避免其淪為“糊涂賬”？

　　率全省之先，今年4月，漳州市龍文區啟動了物業小區公共收益專項檢查工作。本報記者在漳州進行專題採訪，希望能為全省的小區公共收益規范管理提供參考。

　　歸全體業主所有須納入專用賬戶

　　【政策】

　　《福建省物業管理條例》規定，物業服務企業利用物業管理區域內屬於業主共用部位、共用設施設備所產生的公共收益歸全體業主所有。

　　近年來，越來越多形式各樣的廣告進入住宅小區，包括宣傳欄上粘貼的海報、小區出入道閘上的廣告、小區道路旁的立式滾動電子廣告屏、電梯投放廣告等。

　　在漳州市薌城區某小區，業主鄭先生向記者反映，小區有不少廣告租位，在這住了10年，從沒見過物業企業公布收入賬目﹔在漳州市龍文區某住宅大廈，業主吳先生表示，每月都要交400多元的公共能耗費，不知電費等電梯廣告投放成本是否也攤在自己身上，希望物業企業能讓業主知曉電梯投放廣告產生的收益。

　　不僅是公共區域的廣告收入，小區內的一些公共設施也會有經營收益。

　　漳州市住建局相關負責人介紹，小區公共部分的收入主要包括：公共場地停車費﹔樓道、電梯、外牆、車輛出入欄杆等廣告費﹔公共場地擺攤、自制售水機、快遞櫃進場費﹔通信基站等設備佔地費﹔物業用房、經營用房租金收入等。

　　記者注意到，《福建省物業管理條例》除了明確公共收益歸全體業主所有外，還規定：前期物業服務期間，物業管理區域內公共收益在扣除物業服務企業的經營管理費用后，應當存入專項維修資金專戶。經營管理費用支出不得超過公共收益的百分之三十。

　　業主大會成立后，可將物業共用部位、共用設施設備委托物業服務企業進行經營管理。取得的公共收益按規定扣除物業服務企業的經營管理費用后，存入業主大會或者業主委員會專用賬戶，且至少每季度公布一次公共收益的收入及使用情況。經業主大會決定，公共收益可以用於抵扣業主的物業管理費用以及業主大會決定的其他事項支出。

　　但是，不少業主對自己小區公共收益的收入及使用情況並不知曉。龍文區某小區業主林女士表示：“這些錢具體用在哪裡，我並不清楚。”

　　率全省之先，今年4月，龍文區就啟動了物業小區公共收益專項檢查工作，通過第三方專業審計監督，以審促改、邊審邊改，規范小區公共收益使用管理，維護群眾合法利益。截至5月20日，已完成全部66個小區的審計工作，涉及公共收益1361.8萬元，審定出手續不完善需追回開支約836.5萬元。

　　檢查中，林女士所在的小區公共收益資金未單獨設立銀行專戶，與經營資金一並存在物業公司銀行賬戶上。經審計，去年1月至今年3月，該小區業主公共收益經營收入約64萬元，可列支經營支出約19萬元，應結余45萬元。如今，該小區物業已進行整改，單獨設立銀行專戶分項管理公共收益，並把45萬元退還至專戶。

　　關於此次專項檢查，龍文區物業管理部門明確要求，全區的物業企業必須開設銀行專用賬戶，對未成立業主大會或業委會的小區，將審計核定后的公共收益全部納入該賬戶，接受政府監管，業主有權查詢與公共收益相關的收支明細、合同、協議等材料。

　　福建卓來律師事務所律師陳黎陽表示，小區業主的公共收益若受到侵害，物業企業擅自挪用、侵佔公共收益，業主可通過業主委員會或業主集體訴訟解決，也可請求社區、街道等協助解決。

　　用錢需要走程序智慧平台來助力

　　【案例】

　　去年，漳州市錦繡一方小區在征詢2/3以上的業主同意后，啟用了部分公共收益，進行小區內中庭水系修繕、南門停車位增設以及綠化提升改造。

　　漳州市物業管理協會會長徐亮元認為，公共收益應當主要用於補充專項維修資金，以開展小區內建筑、設施的修繕或改造等。動用公共收益的經營性賬戶需要一定程序，企業可以首先做一個事項計劃表，征詢業主同意后才可動用這筆錢。

　　龍文區副區長盧堅表示，公共收益取之於民、用之於民，在社會治理過程中應當更加注重傾聽群眾的呼聲，讓治理的目標、任務與群眾的需求相匹配。

　　根據《民法典》，業主共同決定事項，應當由專有部分面積佔比三分之二以上的業主且人數佔比三分之二以上的業主參與表決。根據決定事項的不同，分別應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主，或參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。

　　專業人士指出，這也為公共收益的使用提供了法律依據。

　　錦繡一方是漳州龍文區步文街道一個超大型社區，共有3470戶住宅。小區至今還未成立業主委員會，社區工作人員僅有9人，如何實現小區大事共商議？

　　錦繡社區黨支部副書記戴月平介紹，以前，發起相關事項后，逐戶征詢業主意見，卻經常找不到人，實際上很難完成﹔如今，有了“智慧芳鄰”服務平台，社區在平台上發起中庭水系改造方案以及經費使用方式的投票，業主通過電子投票表決，很快就確定了最終方案。

　　“智慧芳鄰”服務平台，是去年步文街道探索社區治理新路徑而推出的一款軟件。它將社區、業主、物業三方納入智慧社區平台端口，公共設施改造、公共維修金提取等事關社區整體權益、需要業主共同決策的事項，都可通過平台裡的“指尖決策”功能發起投票。

　　步文街道黨工委書記陳漢忠表示，通過搭建“智慧芳鄰”服務平台，可以精准對接居民需求，鋪就社區治理服務群眾的快車道。

　　根據漳州市政府出台的《進一步加強中心城區物業管理工作的實施意見》，街道辦事處和居委會要履行屬地監管職責，負責小區項目的日常管理，輔助物業企業開展工作，協調物業服務活動中的矛盾糾紛，並指導和協助小區成立業主大會、選舉業主委員會。

　　而“互聯網+”，已成為加強居民、社區工作者、物業、職能部門協同互動，建立“發現—受理—處理—督辦—反饋”閉環模式的重要抓手。

　　在漳州國貿潤園，業主可通過“住這兒”App的物業經營收支信息查詢功能，查看小區各項公共收益情況。

　　記者通過App界面看到，該模塊清楚地展示了公共收益的具體來源和去向，比如電梯廣告累計收入多少錢、房屋租賃收入多少錢等。

　　“我們每季度都會將公共收益收支明細張貼在宣傳欄，並制作成展板在小區的各個出入口公示。”漳州國貿潤園物業服務中心負責人姜校乾說，為了讓業主用手機也能快速了解這份明細，公司還會通過平台“晒賬”。業主對查詢和公示的信息有異議時，可以向物業提出，物業會及時答復，接受業主的監督。

　　推動成立業委會共管共治解堵點

　　【數據】

　　龍文區此次審計公共收益的66個物業小區，僅有8個小區成立了業主委員會。

　　去年8月，漳州市莘園小區成立了業主委員會，莘園物業服務有限公司也將之前代為管理的公共收益交給業委會全權管理支配。

　　“去年，我們小區的公共收益有78912元，今年計劃將小區的兩間公共配套用房出租，預計可增加14萬元以上的收入。”莘園小區業委會主任賴先生說。

　　然而，當前，我省物業小區成立業委會的比例較低。有的地方投資性住宅較多，一些房屋空置或無法交房，入住率低﹔有的地方業主參與熱情不高，開發商配合不積極。

　　鑒於上位法對召開首次業主大會的條件未作明確規定，為解決現實矛盾，《福建省物業管理條例》設置了較低的“門檻”，十個以上的業主就可向所在地的鄉（鎮）政府或街道辦事處提出書面申請，籌備召開業主大會首次會議﹔對於業主大會決定重要事項的表決權數，仍作“雙三分之二”或“雙過半”的規定。

　　但事實上，一方面，城市裡人們普遍工作繁忙，業主委員會成立率不高，多數小區居民對業委會工作關注不夠，參與意願不強﹔另一方面，即便成立了業委會，其作為鬆散的組織，如果沒有管理部門的支持，很難正常開展工作。

　　記者在走訪中發現，有的小區雖然成立了業主委員會，但其成員在能力素質、專業技術等方面存在不足，常出現與物業公司溝通信息不對稱，“說不得、論不清”的問題較為嚴重。甚至有些業委會不作為，未履行法定程序，避開業主大會或利用議事規則的漏洞，謀取私利。

　　閩南師范大學法學院副院長黃耀明認為，街道、社區作為基層組織，適當的融入可以解決監管問題。可以通過嘗試社區與業委會成員共同治理的模式，破除業主自治中的弊端﹔對於規模較小或無業主委員會的小區，可以推行社區與樓棟長聯合治理的模式，建立居民議事廳，達到和諧治理。

　　他建議，在制度規定上，業委會成員作出決定時，可增加社區的審核權﹔在機制設立上，可由管轄社區設立基層聯調聯治辦公室，加強與職能部門互聯共通，一同化解社區治理中的堵點。

　　與此同時，漳州市還有一些小區，要麼建筑年代較久、維護費用大，管理成本比較高，物業公司進駐之后又撤離，要麼規模偏小，物業收費標准低，企業無利可圖，要麼居民因觀念因素拒交物業費，成為無物業小區。

　　對此，漳州市採取政府埋單的形式進行兜底改造，探索引進國企物業、“改管合一”、“先嘗后買”等模式，讓這些小區的居民“居有所管”。

　　在此背景下，去年以來，國企物業——龍文區城建物業服務有限公司逐步接管9個無物業小區，先行投入資金，開展系統治理工作。榮興小區就是其接管的小區之一。

　　作為安置房小區，榮興小區之前無人治理，設施陳舊﹔如今，道路平整，綠化帶干淨，車輛停放有序，多功能活動室、智能電動車充電樁、便民飲水機等設施配備齊全。

　　城建物業也逐漸獲得小區業主的認同。不久前，城建物業在征詢全體業主意見時，2/3以上的業主在一周時間內同意由物業支配小區的公共收益。